Ziraat, Halk, Vakıf ve Garanti Bankası; 3,15 milyar TL'lik konut kredilerini ipotek teminatlı menkul kıymete (İTMK) dönüştürdü. Türkiye Kalkınma ve Yatırım Bankasının kurduğu Varlık Finansmanı Fonu bu İTMK'ları aldı.
Fon, bu İTMK'lara bağlı olarak sermaye piyasası yatırımcılarına varlığa dayalı menkul kıymet (VDMK) sattı. Yatırımcıların verdiği para, bankalara ödenecek. Bankalar da bunu yeni borçlar vermekte kullanabilecek.
Daha sonra sisteme göre; 3'er aylık dönemler halinde bankalar İTMK'larını alan Fon'a faiz, Fon da VDMK yatırımcılarına faiz ödemesi yapacak. Yani bu yatırımcılara, söz konusu İTMK’ların sağlayacağı nakit akışları ile faiz ödemesi gerçekleştirilecek.
Bu model Almanya'da geliştirilerek kullanılan konut kredilerinin VDMK'lar üzerinden sermaye piyasası yatırımcılarına sunulması; böylece bankaların hızlı bir şekilde likite dönmesi esasını içeren "Pfandbrief Modeli"ne dayanıyor. Türkiye bu modeli, 2006 yılındaki Mortgage Kanunu çalışmaları sırasında incelemişti ve benim bir yazımda da ayrıntılarına değinilmişti.
TÜRKİYE'DE EMLAK PİYASASINI FİNANS
PİYASASI İLE BİRLEŞTİRMEK GEREKİYOR
Cahit UYANIK
Türkiye'de enflasyon ve faizlerin inişe geçmesi ile başlayan emlak fiyatlarındaki artış süreci, bugünlerdeki ekonomik dalgalanma ile kendisine adeta "yön" arıyor. Türkiye'deki emlak piyasası, bir çok reel piyasa gibi pek sağlıklı değil. Oluşan fiyatların içinde, bol miktarda spekülasyon payı ve bilgi eksikliklerinin getirdiği yanlış fiyatlandırmalar bulunuyor. Türkiye'de bu olumsuzluğun giderilmesi için, emlak piyasasının bir şekilde finans piyasaları ile entegre edilmiş hale gelmesi gerekiyor ki, spekülasyon ve bilgi eksikliklerinden kaynaklanan şişkinlikler asgariye insin. Bunun ne anlama geldiğine bakmadan önce, Türkiye'nin emlak konusundaki genel panoramasını ele almak lazım.
(Tıklayınız) KRİZ ORTAMINDA MORTGAGE'A (ÖLÜM SÖZLEŞMESİ) GİRMEK CESARET İSTER
(Tıklayınız) KRİZ ORTAMINDA MORTGAGE'A (ÖLÜM SÖZLEŞMESİ) GİRMEK CESARET İSTER
Türkiye'de nüfus ve satın alma gücü sürekli artıyor. Nüfusun yapısı ise oldukça genç. Üstelik köylerden kentlere göç baskısı bulunuyor. Bu talebi artırıcı faktörlere rağmen, Türkiye'de yeni konut üretimi yetersiz. Bu yetersizliğin geri planında ise konut finansmanı için gerekli alt yapının kurulmamış olması yatıyor. Biraz daha ileri gidip, bu gerekçenin perde arkasına baktığımızda ise Türkiye'deki ekonomik istikrarsızlık ortamının konut gibi uzun vadeli finansman gerektiren bir yapının kurulmasını engellediğini görüyoruz.
Sadece Türkiye'de değil, tüm dünyada da aileler kendi konutlarında oturmak istiyorlar. Ama konutların peşin satış fiyatları, gelişmiş ülkelerde bile insanların satın alma güçlerini çok çok aşıyor. İnsanlar, bu fiyatlara ulaşabilmek için çok uzun yıllar boyunca tasarruf etmek yerine, bu fiyat kadar borçlanıp evlerinde oturmayı tercih ediyor. Yani ev taksiti, küçük parçalara bölünerek ödeniyor. Ev ise borcu veren kurumda ipotekli oluyor. Borç bittiğinde ipotek kalkıyor ve tapu ev sahibi üzerine kayıtlanıyor. Ancak bu sistemin faizlerin istikrarlı seyrettiği ekonomilerde yaşayabildiğini söylemek gerekiyor. Bu faizin sınırı ise genellikle "aylık yüzde 0,5'in altı" diye tanımlanabiliyor. Faizi belirleyen en önemli unsur da enflasyon olduğuna göre, "kira öder gibi taksitle" denilen mortgage sisitemi, enflasyonun kontrol altında tutulduğu ekonomilerde sağlıklı işleyebiliyor. Aksi taktirde, hem borç verenin riski, hem de borç alanın borcu çok artacağı için sistemin işlemesi mümkün görünmüyor.
Yazının başında emlak piyasalarının finans piyasaları ile entegre edilmesi gerektiğini söylemiştik. Türkiye'de bu konuda, şu ana kadar başarılı işlemiş bir model pek yok. Son dönemlerde faizlerin düşmesi ile konut kredilerine gösterilen ilginin ise kendine has sınırları var. Çünkü bankaların, genellikle 3 ay vade ile topladıkları mevduatların büyük kısmını, 5-10 hatta 20 yıl vadeli konut kredilerine yönlendirmeleri çok zor görünüyor. Bu, bankaların bilançoları açısından vade uyumsuzluğu denilen büyük bir riski beraberinde getiriyor. Bu nedenle bankalar, rekabetçilik adına kendi özkaynaklarından bir kısmını ve dışarıdan bulabildikleri uzun vadeli kredileri iç piyasada konut alıcılarına kredi olarak kullandırarak sistemi iki yıldır götürebiliyordu. Ama artık bu uygulamanın sonuna gelindi. Finans sisteminin bir çıkış yolu bulup ki -bu noktada mortgage'ın devreye girmesi gerekiyor- uzun vadeli borç verenlerle, uzun vadeli borç almak isteyenleri karşılaştırması gerekiyor.
Bu noktada dünyadaki mortgage modellerini incelemekte fayda var. Dünyanın çeşitli ülkelerinde mortgage sistemi değişik biçimlerde uygulanıyor. Dünyada dörT ana mortgage modeli var. Bunları şöyle sıralamak mümkün:
1) Amerikan-FHLB Modeli: İpoteğe dayalı menkul kıymet kuruluşunun (İDMKK-Mortgage kuruluşu) tahvil-bono ihracı ve doğrudan kredi alımı ile fon toplamasıyla başlıyor. Kuruluş, topladığı fonlar ile bankalara kredi açıyor (Kredi, İDMKK'nın aktifinde kalıyor). Bankalar, sağladıkları kaynakla müşterilerine kredi kullandırıyor. (Bireysel kredi, kullandıran bankanın aktifinde kalıyor).
2) Alman-Pfandbrief Modeli: Bankaların tüketicilere kredi kullandırması ile başlıyor. Bankalar, kredilerden doğan alacaklarını İDMKK'ya satıyor. (Kredi bankanın aktifinden çıkıyor). İDMKK, kredilerden doğan alacaklara dayalı, varlığa dayalı menkul kıymet (VDMK) ihraç ediyor ve sermaye piyasası yatırımcılarına açılıyor.
3) Amerikan-Fannie Mae Modeli: Bankalar, tüketicilere kredi kullandırıyor. Bankalar bu kredilerden doğan alacaklarını İDMKK'ya satıyor. (Krediler bankanı aktifinden çıkıyor.) İDMKK, krediden doğan alacaklarını kuracağı ipotek yatırım fonlarına devrediyor. (Krediler İDMKK'nın aktifinden çıkıyor) İpotek yatırım fonları, İDMKK garantisinde söz konusu alacaklara dayalı İDMK ihraç ediyor ve sermaye piyasası yatırımcılarına açılıyor.
4) Amerikan Fannie Mae Modeli-2. Versiyon: Bankalar tüketicilere kredi kullandırıyor. Bankalar, krediden doğan alacaklarını İDMK'larla takas ediyor (Krediler banka aktifinden çıkıyor) İDMKK, kredilerden doğan alacakları kuracağı ipotek yatırım fonlarına devrediyor. (Krediler, İDMKK'nın aktifinden çıkıyor.) İpotek yatırım fonları, İDMKK garantisinde söz konusu alacaklara dayalı İDMK ihraç ediyor. İDMKK, bankalardan aldığı kredi alacaklarıyla İDMK'ları takas ediyor. Bankalar, aldıkları İDMK'ları aktiflerinde tutabiliyor ya da yatırımcılara satabiliyor.
Biraz karmaşık ve kafa yormayı gerektiren bu modellerin hepsinde, dikkat edilirse yollar hep sermaye piyasalarına çıkıyor. Yanı uzun vadeli ve karlı gayrimenkul fonlarına yatırım yapmak isteyenlerle, uzun vadeli kredi talep edenler; bankalar ve ipotek-mortgage kuruluşları yardımıyla karşılaşıyor.
Türkiye'nin yasalaştırmaya çalıştığı mortgage modeli ise dünyadaki değişik modellerden esinlenilmiş "karma bir model" olarak tanımlanıyor. Türkiye, kendi modelini seçmek için az önce ayrıntılarını verdiğimiz dört modeli tüm ayrıntılarıyla inceledi. ABD'de uygulanan Federal Home Loan Banks (FHLB) Modeli, Alman-Pfandbrief-Varlığa Dayalı Menkul Kıymet (VDMK) Benzeri Model ve yine ABD'deki Fannie Mae Modelinin iki ayrı versiyonu incelendi.
Yasa tasarısındaki model, tüketicin bankaya kredi almak için başvurmasıyla başlayacağı için, FHLB'den farklı bir görünüm sergiliyor. Çünkü diğer modellerin hepsinde sistem, tüketicinin bankaya gelmesiyle başlangıç yapıyor. Türkiye'de giderek canlanan konut kredileri ve faizlerin düşmesiyle bankaların ellerinde kullandırabilecekleri kaynak bulundurmaları buna uygun bir zemin hazırlıyor. Türkiye'nin seçtiği model, bankaların kredi kullandırdıktan sonra ipotek finansman kuruluşları ile ilişkisi açısından incelendiğinde Pfandbrief ve Fannie Mae'ye daha yakın görünüyor. Çünkü tasarıda, İFK'lar ellerindeki ipotekli konutlara karşılık varlığa dayalı menkul kıymet çıkarabiliyor veya yatırım fonu çıkarıp katılma belgesi satabiliyor. Sonuçta Türkiye'de model şu pratik yolu izleyerek işleyecek:
* Sade bir vatandaş müteahhitten ev alacak.
* Mortgage Kanunu ile "Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı" adıyla oluşturulacak profesyoneller evin değerini belirleyecek.
* İpotek kredili konutlar zorunlu olarak sigortalandırılacak.
* Evin değerinin en az dörtte biri peşin ödenecek.
* Kalan kısmı için bankalar devreye girecek. Vatandaş mortgage kredisini alıp müteahhite ödemesini yapacak.
* Banka, kredi karşılığı ipotek senedi düzenleyecek.
* İpotek senetleri bir havuzda toplanacak. Bunun için İpotek Finansman Kuruluşu (İFK) kurulacak.
* Bankalar, portföylerindeki senetleri komisyon karşılığı İFK'ya devredecek. Ancak banka isterse bunu kendi bünyesinde de tutabilecek ve kendisi sermaye piyasalarına menkul kıymetleştirme yoluyla arz edebilecek.
* İFK, ipotek senetlerini menkul kıymete dönüştürecek. İpotek senedi üzerinden varlığa dayalı menkul kıymet ihraç edecek.
* İpotek yatırım kuruluşları da alacağa dayalı menkul kıymetleri borsada ihraç edecek. Bu kağıtlara yatırımcı ilgi gösterdikçe, İYK daha fazla mortgage kredisini üzerine alabilecek. Böylece sistem büyüyerek genişleyebilecek.
* Ödeme riski konusunda sigortacılık sistemi de devreye girecek. Eğer kişi iki ay içinde yükümlülüğünü yerine getirmezse gayrimenkulün elden çıkarılması gerekecek.
Türkiye'de konut kredilerinin gerek milli gelire oranı, gerekse banka kredilerine oranı dünya ortalamalarının altında bulunuyor. Bu nedenle ekonomik istikrar, faiz düşüşü ve düşük enflasyon ortamı sağlandıkça bu alandaki potansiyelin harekete geçmesi mümkün görünüyor. Ancak tersinin yaşanması halinde ise konut piyasalarındaki sorunların, kullandırılmış konut kredilerinin de etkisiyle daha karmaşıklaşıp zorlaşacağını söylemek mümkün.
(Bu yazı, TSE'nin yayın organı Standard Dergisinin Temmuz-2006 tarihli sayısında yayınlanmıştır.)
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder